Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj správcovia bytových domov sú každoročne povinní vyhotoviť a najneskôr do 31.mája vlastníkom predložiť vyúčtovanie skutočných nákladov za služby spojené s užívaním bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome za predchádzajúci rok – tzv. ročné vyúčtovanie. V roku 2020 mali túto povinnosť odloženú do 31. júla, a to isté platí aj pre rok 2021. Situácie, kedy vlastníci v predloženom ročnom vyúčtovaní namietajú menšie alebo väčšie nezrovnalosti, na základe čoho požadujú vysvetlenia zo strany správcu, prípadne spoločenstva, nie sú v praxi ojedinelým javom. Reklamácie ročných vyúčtovaní majú však odlišné pravidlá, v závislosti od toho, či bolo vyúčtovanie vyhotovené zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov.

Čo sa týka povinnosti vybaviť reklamáciu zo strany správcu, táto vyplýva priamo zo spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy (vzťah podnikateľ – spotrebiteľ), t. j. správca je povinný vybaviť reklamáciu v súlade so zákonom aj v prípade, ak doslovná formulácia predmetnej povinnosti v zmluve o výkone správy absentuje alebo je upravená odlišne od zákona.

V rámci reklamačného postupu správcu by nemalo dôjsť k opomenutiu nasledujúcich povinností, obsiahnutých predovšetkým v ust. § 18 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej iba ako ,,ZoOS“):
1. Jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť vlastníkovi informácie o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií. Informácie o mieste, spôsobe a čase na uplatnenie reklamácie je optimálne uviesť priamo na listine, súčasťou ktorej je aj ročné vyúčtovanie skutočných nákladov. V tomto smere dochádza k častým chybám napr. v správcom určených lehotách, v ktorých je možné podať reklamáciu, prípadne k obmedzeniu jej podania iba písomne a pod.. Dôležité je ale vlastníkovi tieto informácie voznámiť.
2. Na viditeľnom mieste dostupnom vlastníkom (napr. chodba kancelárie správcovskej spoločnosti, spoločné priestory bytového domu) umiestniť reklamačný poriadok, obsahujúci informácie o podmienkach a spôsobe uplatnenia reklamácie, vrátane údajov o tom, kde možno reklamáciu uplatniť.
3. Neobmedzovať spôsob podania reklamácie zo strany vlastníka iba na určitú formu právneho úkonu, napr. písomnú. V zmysle ustálenej judikatúry SR totiž možno práva zo zodpovednosti za vady uplatniť tak písomne, ako i ústne, prípadne iným, hoci aj konkludentným spôsobom (z ktorého však nepochybne vyplýva, čo ním vlastník v pozícii spotrebiteľa zamýšľa prejaviť).
4. Neobmedzovať uplatnenie reklamácie zo strany vlastníka lehotou v rozpore so všeobecnou občiansko – právnou úpravou. V rámci predbežného posúdenia správnosti výpočtov je síce z pohľadu správcu (ktorý má záujem na čo najskoršom zaslaní preplatkov a konečnom vyúčtovaní nedoplatkov jednotlivých vlastníkov) uloženie takejto lehoty (napr. 15 dní od doručenia ročného vyúčtovania vlastníkovi) praktické, všeobecná záručná lehota poskytnutej služby je však zákonom č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej iba ako ,,OZ“) ustanovená na obdobie 24 mesiacov, pričom vo vzťahu k vlastníkovi, t. j. v tomto prípade k spotrebiteľovi túto lehotu nie je možné skracovať.
5. Počas tzv. úradných hodín správcovskej kancelárie zabezpečiť prítomnosť aspoň jednej osoby (napr. konateľ, poverený zamestnanec), oprávnenej vybavovať reklamácie.
6. Pri uplatnení reklamácie zo strany vlastníka vydať potvrdenie o uplatnení reklamácie (bezodkladne, najneskôr však spolu s dokladom o vybavení reklamácie). Potvrdenie o uplatnení reklamácie sa však v zmysle zákona nemusí doručovať v prípade, ak má vlastník možnosť preukázať uplatnenie reklamácie iným spôsobom.
7. Určiť spôsob vybavenia reklamácie a vybaviť ju najneskôr do 30 dní odo dňa jej uplatnenia.
8. Vydať vlastníkovi písomný doklad o vybavení reklamácie, a to najneskôr do 30 dní odo dňa jej uplatnenia u správcu bytového domu.
9. Zaevidovať reklamáciu uplatnenú zo strany vlastníka v tzv. evidencii reklamácií, a to minimálne v rozsahu údajov o dátume jej uplatnenia, dátume a spôsobe jej vybavenia a poradového čísla dokladu o jej uplatnení. Správca je zároveň povinný vyhovieť žiadosti SOI ( t. j. orgánu dozoru) o sprístupnenie evidencie reklamácií za účelom nahliadnutia.
10. Zdržať sa účtovania akýchkoľvek poplatkov spojených s vybavením reklamácie (poštovné, poplatok za spracovanie podania…), pretože takýmto konaním sa správca dopúšťa porušenia ust. § 4 ods. 2 písm. a) ZoOS – tzv. ukladania povinností bez právneho dôvodu. Nakoľko je totiž reklamácia zákonom garantované právo spotrebiteľa, pričom právna úprava spotrebiteľovi neukladá žiadne povinnosti v súvislosti s úhradou nákladov v prípade jej uplatnenia (bez ohľadu na konečný výsledok), takéto poplatky nie je oprávnený účtovať ani správca.

O vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ však nemožno hovoriť v bytovom dome, v ktorom sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo, a to napriek skutočnosti, že je v zmysle ust. § 14 ods. 1 zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike (ďalej len ako ,,ZTE“) zadefinované ako účastník trhu s teplom (totožne so správcom), ktorý vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE. Otázka reklamácie vyúčtovania je v bytovom dome spravovanom spoločenstvom spravidla predmetom úpravy Zmluvy o spoločenstve. Ak takáto úprava chýba, potom je reklamáciu potrebné predkladať rade spoločenstva ako povinne zriaďovanému dozornému orgánu s kompetenciami v oblasti kontrolnej činnosti, účtovníctva a inej dokumentácie spoločenstva. V zmysle ust. § 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa rada nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov, pričom v takom prípade vykonáva kompetencie rady zhromaždenie.
Čo sa týka obsahovej stránky reklamácie uplatnenej zo strany vlastníka, imanentnou súčasťou by mala byť predovšetkým konkretizácia položky (prípadne položiek), s ktorou vlastník v ročnom vyúčtovaní nesúhlasí, vrátane uvedenia dôvodov, prečo je namietaná položka vyúčtovaná nesprávne. Väčšinu nezrovnalostí v ročnom vyúčtovaní je pritom mnohokrát možné logicky zdôvodniť prostredníctvom jednoduchého vysvetlenia podaného zo strany správcu, resp. rady spoločenstva o tom, ako sa pri rozpočítaní nákladov domu postupovalo, prípadne predložením faktúr, na základe ktorých náklady v bytovom dome vznikli. Čo však v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. rady spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke?

Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch, na ktorý sa môže vlastník v prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie ročného vyúčtovania obrátiť, je Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej len ako ,,SOI“). V prípade bytového domu pod správou správcovskej spoločnosti alebo družstva vykonáva SOI kontrolu všetkých položiek z vyúčtovania. Predmetom kontroly je tiež správnosť postupu správcu pri vybavovaní reklamácie, v súlade s príslušnými ustanoveniami ZoOS, či formulácia samotnej Zmluvy o výkone správy z hľadiska výskytu neprijateľných zmluvných podmienok v zmysle ust. § 53 OZ. Na rozdiel od kontrol vykonávaných voči správcom, v bytovom dome spravovanom spoločenstvom sa SOI obmedzuje iba na preskúmanie správneho vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE, pričom pravidlá rozpočítavania sa riadia Vyhláškou MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej len ako ,,Vyhláška“). Od niektorých ustanovení Vyhlášky sa však pri rozpočítavaní možno odkloniť, a to vtedy, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú inak (napr. ak si vlastníci dohodnú odlišný pomer základnej a spotrebnej zložky v súlade s ust. § 7 ods. 1 Vyhlášky).

SOI je v prípade porušenia povinností súvisiacich s riadnym plnením povinnosti podľa ZTE oprávnená uložiť kontrolovanému subjektu (t. j. tak správcovi, ako aj spoločenstvu) pokutu až do výšky 16.500,00 EUR. Správcovi bytového domu, u ktorého je SOI oprávnená kontrolovať aj súlad vykonávaných činností s príslušnými ustanoveniami ZoOS a OZ, hrozí pri zistenom porušení povinností v neprospech spotrebiteľa pokuta do výšky 66.400,00 EUR a za opakované porušenie povinnosti počas dvanástich mesiacov až do výšky 166.000,00 EUR. Zaplatením pokút sa však ani spoločenstvo, ani správca povinnosti vykonať opravu chybného vyúčtovania nezbaví. Ak je vlastník bytu nespokojný s prešetrením svojho podnetu vyjadrenom v rozhodnutí vydanom SOI, má možnosť navrhnúť preskúmanie tohto rozhodnutia súdom. Rovnakú možnosť má tiež spravovací subjekt, ktorým sa s rozhodnutím SOI vydaným v jeho neprospech nestotožňuje.

Napriek širokej škále oprávnení, ktoré všeobecne záväzné právne predpisy spotrebiteľom priznávajú, dôvody, v rámci ktorých vlastníci k reklamáciám ročných vyúčtovaní pristupujú, nebývajú vždy relevantné. Naopak, častokrát možno pozorovať aj šikanózny výkon práva zo strany ,,večne nespokojného“ vlastníka. Nakoľko má však spotrebiteľ, resp. vlastník nehnuteľnosti v bytovom dome spravovanom spoločenstvom na prešetrenie svojho podnetu právny nárok, zo strany správcu, resp. rady spoločenstva alebo zhromaždenia je potrebné každú reklamáciu (t. j. aj opakujúcu sa, bez uvádzania nových skutočností) individuálne vyhodnotiť a následne včas a obsahovo správne vybaviť.

Zdroj: JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD