Na slovenskom trhu žiaľ aj v súčasnej dobe pôsobí mnoho spoločností, ktoré nekonajú v súlade s platnou legislatívou a svojim konaním strpčujú život nielen obyvateľom, ale aj iným spoločnostiam. Následné spory sa súdnou cestou môžu ťahať roky. Príkladom je aj nedávny prípad správcu, ktorý je členom Združenia pre lepšiu správu bytových domov a ktorý požiadal o pomoc Združenie pre lepšiu správu bytových domov. Vzhľadom na zachovanie ochrany osobných údajov je text nižšie písaný vo všeobecnej rovine, a to aj preto, pretože takýto prípad je bežnou praxou a je potrebné na túto problematiku upozorniť širšiu verejnosť.

Konanie v mene a na účet vlastníkov

Podľa § 9 ods. č. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,BytZ“): „Spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci...“
Vzťah medzi správcovskou spoločnosťou a bytovým domom, ktorý správca spravuje, nebýva vždy jednoduchý, no je pomerne podrobne upravený príslušnými ustanoveniami BytZ, v zmysle ktorých koná správca pri uzatváraní zmlúv s dodávateľmi služieb a tovarov pre bytový dom v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Čo ak sa bytový dom dostane do dlhov?

Nie je ojedinelým prípadom, že správca prevezme do svojej správy bytový dom, ktorého vlastníci neuhrádzajú mesačné zálohové predpisy (prípadne aj vyúčtovania), v dôsledku čoho vznikajú nedoplatky u dodávateľských spoločností (elektrárne, vodárne atď.) Takýto bytový dom je síce následne od energií odpojený, avšak dodávateľská spoločnosť úhradu za ňou dodané tovary alebo služby požaduje. A teraz sa naskytá otázka, kto je v uvedenom prípade dlžníkom dodávateľa - samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov alebo správca, ktorý bytový dom spravuje?
Mnohé spoločnosti sa mylne domnievajú, že dlžníkom sa stáva práve správca bytového domu. Správca však za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy domu zodpovedá iba do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom bytovom dome. Čo však nastane v prípade, ak je tento účet prázdny, a to napríklad z dôvodu, že platobne schopná je iba určitá časť vlastníkov? Môže veriteľ vymáhať dlžnú čiastku priamo od správcu ako od samostnatného podnikateľského subjektu? Odpoveď znie nie.

Kto je vo vzťahu bytový dom vs. správca skutočným dlžníkom?

Zmluvným partnerom dodávateľov služieb pre bytový dom nie je správca, ale samotný bytový dom, a preto nie je možné dlžnú čiastku vymáhať od správcu. Podľa § 9 ods. 2 BytZ „Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b).
No napriek jasne stanoveným ustanoveniam vo vyššie uvedenom zákone existuje mnoho prípadov, kedy veritelia neoprávnene vymáhajú dlžnú čiastku priamo od správcu a nie od bytového domu, s ktorým majú zmluvný vzťah, a to nie len vo vlastnej réžii, ale aj prostredníctvom inkasných spoločností či súdov. Ako má v takomto prípade správca v prípade začatia predmetného vymáhania zo strany dodávateľa tovarov alebo služieb pre bytový dom postupovať Vám môže ozrejmiť priamo odborník na problematiku bytovej agendy, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov JUDr. Mgr. Marek Perdík na tel. čísle 0918 628 240 alebo e-mailom na Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript..

Zdroj: Mgr. Nina Sovič, Združenie pre lepšiu správu bytových domov