Niektorí vlastníci dokonca pochopili odklad nájomného aj vo vzťahu k povinnosti vykonávať úhrady v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“). Nejde ani tak o odklad platenia nájomného, ako zákaz jednostranného ukončenia nájomného vzťahu s nájomcom bytu alebo nebytového priestoru v prípade, ak neplatenie nájomného počas trojmesačnej „ochrannej doby“ súvisí so šírením nebezpečnej nákazlivej choroby COVID-19. § 3b zákona č. 62/2020 Z. z. sa však týka nájomných vzťahov vzniknutých podľa Občianskeho zákonníka a nie podľa BytZ.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa teda svojej povinnosti zbaviť nemôžu a to ani v prípade ak svoju nehnuteľnosť prenajímajú. S každou povinnosťou je však spojená aj možnosť jej omeškania. V prípade pravidelných mesačných úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v bytových domoch nejde o výnimku. V tomto vzťahu musí byť pozícia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom bytového domu alebo predsedom spoločenstva na strane veriteľa vždy silnejšia. V zmysle § 10 ods. 1 BytZ „sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností“. Túto povinnosť musia v zmysle § 10 ods. 6 BytZ plniť vždy mesačne vopred na účet domu v banke.

Každý vlastník je dlžníkom, no nie je automaticky neplatičom
Ak je vlastník v omeškaní čo i len jeden mesiac, stáva sa neplatičom, nielen dlžníkom. Dlžníkom je totiž každý, kto má povinnosť uhrádzať „niekomu niečo“. Ak sa ale z dlžníka stáva neplatič, vznikajú mu nové povinnosti s takýmto právnym postavením spojené. Ide ale skôr o práva na strane veriteľov, teda ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré môžu od neplatiča požadovať, napr. zákonný úrok z omeškania alebo zmluvnú pokutu.
V zmysle § 6 ods. 1 BytZ : „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome“. V ods. 2 písm. d) rovnakého paragrafu je ustanovená povinnosť správcu, resp. predsedu spoločenstva na: „vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov“. Len máloktorý správca alebo predseda si uvedomuje, že vymáhanie nedoplatkov je na základe uvedeného automatickou súčasťou výkonu správy a je preto nezodpovedné, ak sa plnenie tejto povinnosti stáva realitou až na základe požiadavky vlastníkov.

Najčastejšou chybou správcov či predsedov je, že odignorujú prvú omeškanú platbu vlastníka. Každá včas nevykonaná úhrada síce má nejaký dôvod, no „prižmúrenie očí“ tu rozhodne nie je na mieste. Úhrady vykonávané na základe § 10 ods. 1 BytZ sa stavajú splatnými za každý mesiac zvlášť a spôsobujú tzv. kumulatívny dlh. V praxi to znamená, že dlh sa navyšuje postupne za každý príslušný neuhradený mesiac. Právna skutočnosť v rovine kumulácie dlhu ale spôsobuje viaceré problémy, najčastejšie najmä pri výpočte úrokov z omeškania a výpočte zmluvnej pokuty. V počiatkoch dlhu má správca príležitosť vyriešiť situáciu s dlžníkom ešte v období, kedy dlh nie je až tak vysoký a pravdepodobnosť úhrady zo strany dlžníka je potencionálne najvyššia. Prvý kontakt smerom k dlžníkovi zo strany správcu je vždy na mieste.
Aké kroky má správca vykonať?

V prípade zistenia omeškania niektorého vlastníka s úhradou by malo byť prvým krokom správcu a predsedu spoločenstva bezodkladné a priame upozornenie v podobe výzvy na úhradu adresovanú priamo dlžníkovi. Takáto výzva môže byť adresovaná akoukoľvek vhodnou formou prostredníctvom e-mailu, sms alebo aj písomne a mala by obsahovať špecifikáciu dlžnej čiastky aj stručný popis toho, čo bude nasledovať v prípade, ak dlžník svoj dlh neuhradí do stanoveného termínu. Túto fázu vymáhania dlhu môžeme označiť za mimosúdne vymáhanie. Najčastejšou motiváciou v tejto fáze je pre dlžníka práve hrozba nárastu dlžnej čiastky, no nielen o úroky z omeškania a zmluvnú pokutu, ale hlavne o náklady súdneho a exekučného konania a možného právneho zastúpenia v týchto konaniach. Obsah výzvy musí byť však skôr psychologický a motivujúci k úhrade inak ako neprimeraným nátlakom. Na tieto momenty je možné vo výzve poukázať jedine ako na nevyhnutné právne následky neuhradenia dlžnej čiastky. Pokiaľ teda dlh nebude riešený v stanovenej dobe, celková jeho výška presiahne určitú hranicu, napr. pri výške istiny 130 € je bežné, že celková výška dlžnej sumy bude so všetkými poplatkami v exekučnom konaní presahovať hranicu 600 €. Výzvy na úhradu obsahujúce takúto informáciu majú za následok nárast vymožiteľnosti nižších dlžných súm o viac ako jednu tretinu.
Po obdržaní výzvy na zaplatenie sa skupina uvedomelejších dlžníkov snaží dohodnúť so správcom na vyrovnaní dlhu najmä formou splátkového kalendára. Dohoda o vysporiadaní dlhu touto formou by však nemala presiahnuť primeranú lehotu, ideálne šesť mesiacov. V prípade že dlh nebude vyrovnaný v dohodnutej lehote, stráca sa efektivita a podstata tohto spôsobu vymoženia a skôr pribúdajú povinnosti správcu s kontrolou pravidelných mesačných splátok než dosahovanie cieľa. V prípade opätovného omeškania dlžníka sa správca dostáva upozorňovaním dlžníka do nekonečného „naháňania“.

Ak by zo strany dlžníka došlo k neuhradeniu splátky a teda k porušeniu splátkového kalendára, správca sa dostáva do rovnakej pozície, v ktorej bol pred jeho uzavretím. Jediným svetlým bodom splátkového kalendára je teda možnosť dlžníka uhrádzať dlh v menších sumách a postupne, čo pre dlžníka predstavuje menšiu finančnú záťaž, no vyžaduje si jeho plnú disciplinovanosť. Finančná záťaž je však pre každého jednotlivca veľmi subjektívna a výkon úhrad je relatívny. Čo je pre niekoho málo, môže byť pre druhého veľa. Preto nie je vhodné spoliehať sa na nízko nastavenú splátku pre dlžníka z pohľadu „veď to určite uhradí, nie je to tak veľa“.

To, ako dlho má trvať štádium mimosúdneho vymáhania a nastavenie splátkového kalendára je výsledkom súhry viacerých okolností a ide o individuálny vzťah ku konkrétnemu neplatičovi. Pri určení maximálnej časovej hranice je potrebné brať do úvahy nasledujúce okolnosti:
1. výšku nedoplatku
2. možnosti dlžníka nedoplatok uhradiť
3. možné dozabezpečenie nedoplatku inštitútmi podľa Občianskeho zákonníka
4. zabezpečenie pohľadávky zákonným záložným právom
5. vznik nevyvrátiteľného predpokladu, že dlžník nedoplatok neuhradí
6. premlčanie pohľadávky.

Môj sused dlžník, prečo vymáhanie zveriť tretej osobe?
Častokrát sa správcovia a obzvlášť predsedovia spoločenstiev v momente mimosúdneho vymáhania stavajú do veľmi nepríjemnej situácie, nakoľko sú v priamom kontakte s dlžníkom. Koniec koncov, je to ich sused, snažia sa mu vyjsť v ústrety a „počkať“ kým pominie „ťažšie obdobie, veď on potom určite zaplatí, veď sa poznáme“, a podobné scenáre…. V tejto situácii sa určite ocitol nejeden predseda spoločenstva či správca a určite ju dôverne pozná. Uvedené je práve jedným z hlavných dôvodov, prečo by mal správca alebo predseda konať bezodkladne a vymáhanie prenechať tretej osobe čo najskôr, ak nie už od samotného začiatku vzniku dlhu. Pokiaľ je vymáhanie nedoplatkov prenesené na tretiu osobu, správca sa síce úplne neodbremení od svojej povinnosti pravidelnej kontroly postupov, stave jednotlivých konaní a postupov v činnosti a efektivite vymáhania, no minimalizuje sa kontakt a sociálny prístup k dlžníkovi. Vymáhanie sa tak stáva objektívnejším a ako je praxou dokázané, aj efektívnejším. Obsah a postupy vymáhania špecialistov sú predmetom know-how každého zvlášť. Mgr. Katarína Timoranská, právnička Finlegal services: "Zveriť vymáhanie dlhu tretej osobe však každopádne považujeme za najvhodnejšie riešenie. Rozhodnutie sa pre konkrétnu tretiu osobu alebo spoločnosť by malo byť podložené mnohými rozumnými dôvodmi, nie je to len otázka ceny, ale najmä efektívnosti a celkovo nastaveného prístupu ako k dlžníkovi, tak aj k veriteľovi."
Každý dlh je síce žalovateľný, no hlavnou prioritou by malo byť práve jeho speňaženie, ako výsledný efekt vymáhania. Existuje mnoho subjektov na vymáhanie dlhov, no našim cieľom do dosiahnuť výsledok a preto sú naše postupy iným procesom, než je na Slovensku bežným zvykom. Mgr. Katarína Timoranská, právnička Finlegal services: "V spoločnosti Finlegal services, s. r. o. nedoplatky hlavne speňažujeme, nielen vymáhame. Našou hlavnou prioritou je nastavenie individuálneho prístupu, tak ku klientovi ako aj k dlžníkovi, s čím súvisí aj prispôsobenie komunikácie, aby bol dlh uhradený čo v najkratšom čase a v plnej výške. Počas celého štádia mimosúdneho vymáhania je vlastníkom pohľadávky klient. V prípade vymoženia je suma bezodkladne poukázaná na jeho účet. Je tiež samozrejmosťou, aby bol klient pravidelne a prehľadne informovaný o stave pohľadávky, výške vymoženej sumy jemu vyhovujúcim spôsobom (napr. mailom alebo telefonicky). Šetríme správcom a spoločenstvám vlastníkov nielen čas, ale hlavne energiu." Dlhodobí klienti Finlegalu nežalujú nedoplatky na súdoch. "Do akej miery sa dokážete ako správca bytových domov stotožniť s týmto faktom, je na vás. Ale pokiaľ sa nebudete pozerať za horizont svojich možností, nikdy nebudete vidieť, aké je to jednoduché. A v tom spočíva tajomstvo úspechu." pokračuje Mgr. Katarína Timoranská, právnička Finlegal services: "Užívateľom software-u Domus od spoločnosti Anasoft APR spol. s r.o., sme uľahčili agendu v procese vymáhania nedoplatkov formou jednoduchého exportu, ktorého obsahom sú všetky informácie potrebné pre úspešné vymáhanie nedoplatkov. Jednoducho, jedným klikom, bez zbytočnej administratívy. Nepotrebujete už žiadne ďalšie úkony, v jednej minúte je stotožnený stav nedoplatkov ako u klienta, tak aj priamo u nás, vo Finlegale."
Čo je potrebné vykonať?
1. Uzatvoriť so spoločnosťou Finlegal services s.r.o. mandátnu zmluvu v oblasti vymáhania nedoplatkov.
2. Zaúčtovať všetky úhrady v príslušnom mesiaci
3. Exportovať všetky nedoplatky podľa vlastného kritéria (napr. nad 200 €, prípadne nad dvojnásobok zálohovej platby)
4. Odoslať export e-mailom na adresu Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

Prečo dlh nevymáhať súdne?
Na Slovensku je bežnou praxou obracať sa pri vymáhaní dlhu na súd, a to ešte skôr ako začne veriteľ vlastnú iniciatívu vo vymáhaní alebo zváži oslovenie subjektu, ktorý sa na vymáhanie špecializuje. Tento negatívny jav je prevažne podmienený skutočnosťou, že vymáhanie správcu vo vlastnej réžii je pomerne náročné na čas a vyžaduje si neustálu aktivitu zamestnancov a dohlaď zodpovednej osoby. Vzhľadom na predpokladanú vyťaženosť správcov a ich náročný časový harmonogram je na mieste túto činnosť delegovať na profesionálov. Najväčším a asi aj hlavným negatívom pri súdnom vymáhaní je jeho dĺžka, čím sa priamo úmerne znižuje ochota riešiť problém voči dlžníkovi touto formou.
Priemerné súdne konanie od podania návrhu trvá v podmienkach Slovenskej republiky približne 21 mesiacov. Navyše počas celej tejto doby treba počítať s neželaným predpokladom, že dlžník nebude uhrádzať pravidelné platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia aj naďalej, čím bude dlh iba narastať na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Ďalším značným negatívom vymáhania nedoplatku súdnou cestou je výška nedoplatku, ktorý má byť platobným rozkazom alebo súdnym rozhodnutím priznaná. Exekučný titul znie len na žalovanú sumu ku dňu podania návrhu na súdne konanie a nepočíta s postupným narastaním dlhu počas súdneho konania. Táto skutočnosť sa môže zmeniť jedine na základe informácie podanej samotným navrhovateľom, napr. po vykonaní ročného vyúčtovania alebo úpravou zo strany súdu. Je potrebné si teda uvedomiť skutočnosť, že počas priebehu súdneho konania dlh s najväčším predpokladom narastá a niekoľko násobne presiahne pôvodnú žalovanú čiastku.
Vymáhanie v následkoch pandémie COVID-19

V nadväznosti na pandémiu spôsobenú šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 je mimoriadne dôležité počítať s nárastom neplatičov.
Prvou príčinou zvýšenia počtu neplatičov bude práve spomínaný odklad nájmu v zmysle zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len ako „Lex Corona“), ktorý spôsobuje mylným výkladom zákona zvyšovanie počet neplatičov v rovine vlastníkov, nakoľko je na Slovensku historicky zaužívaný pojem „nájomného“ chápaný aj ako povinnosť samotného vlastníka vykonávať úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. Preto opakovane medializovaná informácia o odklade povinnosti platiť nájomné má negatívny dopad na plnenie povinností vlastníkom, nielen nájomcom.
Druhou možnosťou vzniku nedoplatku na mesačných úhradách, ktorá sa prejaví pravdepodobne až ku koncu roka 2020 je skutočnosť, že vlastníci ako prenajímatelia vlastných nehnuteľnosti prišli odkladom nájmu o pravidelný mesačný príjem a nie sú schopní plniť svoje pravidelné mesačné zálohové platby fondom prevádzky, údržby a opráv a úhradami za plnenia v bytových domoch či už v správnych výškach alebo v úplne.
V neposlednom rade treba počítať s nárastom neplatičov aj z dôvodu zvýšeného počtu rušení pracovných miest následkom koronakrízy. Dôvody sú ale vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov irelevantné, nakoľko celkovú sústavu vzťahov medzi vlastníkmi ako veriteľmi a vlastníkmi ako dlžníkmi môže ich finančná stabilita ovplyvniť najviac. Preto je nevyhnutné, aby správcovia bytových domov sledovali finančnú disciplínu vlastníkov a v prípade čo i len malého omeškania zasiahli bez zbytočného odkladu. Nastaviť podmienky uhradenia dlžnej sumy vo vzťahu k ostatným vlastníkom sa môže javiť ako jednoduché, avšak pri časovo dlhšom riešení dlžníka je potrebné vychádzať z úplne iných skutočností, ako je len „teraz uhradiť nemôžem, ale o dva mesiace to už bude v poriadku“. No v drvivej väčšine nebude. Vlastník bude mať uhradené úplne všetko, čo súvisí s jeho životným štandardom, no platby spojené s vlastníctvom a povinnosťou podľa BytZ ostanú bokom?
S uvedenými dôvodmi súvisí enormný nárast nových neplatičov a nedoplatkov v bytovom dome, čo môže ohroziť jeho celkové fungovanie a prevádzku ako celku. Nedostatok finančných prostriedkov sa prejaví nielen nemožnosťou úhrady za dodané energie a plnenia, ale aj na neschopnosti zabezpečiť pravidelnú údržbu a revíziu inštalácií a zariadení bytového domu, čo v niektorých prípadoch môže výrazne ovplyvniť celkovú bezpečnosť bytového domu.
Preto je namieste už teraz sa zamyslieť nad dopadom nepriaznivej ekonomickej situácie súvisiacej s COVID-19 a nepodceniť možný nárast neplatičov v bytových domoch, ale naopak byť pripravený a konať od prvého momentu vzniku nedoplatku a nenechať sa obmäkčiť. V prípade, že si netrúfate viesť „boj s veternými mlynmi“ s neplatičmi, nie je na škodu obrátiť sa na špecialistov vo vymáhaní a ušetriť si čas a starosti spojené s vymáhaním.

Zdroj: JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda ZLSBD, Mgr. Katarína Timoranská, právnička Finlegal services, s. r. o.