Prenájom bytu nie je len jednoduchým zdrojom príjmu, ale nesie so sebou aj určité povinnosti. Nie je žiadnym tajomstvo, že v súčasností sa spotrebiče pokazia priemerne raz za dva roky. Väčšinou vtedy, keď im končí záruka. Pre ľudí žijúcich v prenájme, ale aj pre vlastníkov to môže spôsobiť niekoľko komplikácií a na povrch môžu vyjsť otázky, kto bude hradiť opravu, ale aj kto opravu zabezpečí.

Konkrétne úpravu, čo všetko hradí vlastník a čo nájomca môžeme nájsť v Občianskom zákonníku (ďalej ako „OZ“) v § 687 v ods. 2, ktorý hovorí, že ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu spravuje osobitný predpis, ktorým je nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka a podrobný zoznam drobných opráv je prílohou tohto nariadenia.

Dôležité je to, na čom sa dohodnete v zmluve o prenájme bytu
V prvom rade teda vychádzame z toho, na čom sa dohodli prenajímateľ a nájomca v zmluve o prenájme bytu. Nájomná zmluva predovšetkým určuje, či tieto náklady hradí prenajímateľ alebo nájomca. Ak to však v nájomnej zmluve nie je dohodnuté, tak platí zákonná úprava, ktorá hovorí, že drobné opravy v byte hradí nájomca. Drobnými opravy v byte súvisiace s jeho užívaním sú najmä opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Drobné úpravy sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je ale súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe nariadenia a ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eura. Ide napr. o opravu kohútika, opravu odpadového ventilu, výmenu roštu, upevnenie umývadla alebo nastavenie termostatu. Ak ide o opravu, ktorá nie je uvedená v tejto prílohe, tak pre určenie toho, kto bude znášať úhradu nákladov na opravu je rozhodujúca cena. Ak neprevýši sumu 6,64, náklady na opravu znáša nájomca, ak prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. Ak nastane situácia, kedy je potreba na jednej veci vykonať viacero opráv, tak dôležitým bude súčet nákladov na opravu. Aj to je však možné si v nájomnej zmluve dohodnúť inak. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.

Na rozdiel od drobných opráv Občiansky zákonník pozná aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu. Ako náklady s bežnou údržbou rozumieme náklady za prácu, ktorá sa obvykle vykonáva pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku. Aj tieto náklady znáša nájomca.

Nariadenie vlády však myslelo aj na prípady, kedy potreba opravy vznikla ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy. V takomto prípade náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady je povinný znášať prenajímateľ.

Ako postupovať, ak sa niečo pokazilo
Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec, čím sa rozumie udržovať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ ma zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca. Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Tu však nepôjde o menšiu opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie. Ak nájomca neoznámil prenajímateľovi potrebu opravy, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, napr. právo na odstúpenie od zmluvy alebo odpustenie nájomného alebo zľavu z nájomného a zároveň vznikne právo prenajímateľa na náhradu škody, ktorá mu kvôli neopravenej veci vznikne.

Potrebu opravy treba oznámiť
Ak nájomca neupozorní prenajímateľa na potrebu opravy, tak nemá právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil. Čiže na rozdiel medzi hodnotou predmetu pred a po oprave.

Čo však prípade, že prenajímateľ opravu nevykoná ani po oznámení?
V praxi sa veľa krát môže stáť, že sa niečo pokazí a prenajímateľ nie je na dosah. § 669 OZ., uvádza, že ak nájomca vynaložil svoje náklady pri oprave veci, tak má nárok na náhradu nákladov od prenajímateľa. V tomto prípade zákon hovorí o skutočne vynaložených nákladoch, kde započítavame aj hodnotu vlastnej práce nájomcu.

Bezprostredne hroziaca škoda
V takomto prípade musí ísť výnimočnú situáciu, kedy nájomca musí konať rýchlo a nemá možnosť informovať prenajímateľa, čiže o bezprostredne hroziacu škodu. Typickým príkladom pre bezprostredne hroziacu škodu je nepriaznivé počasie, resp. úder blesku alebo nebezpečenstvo vzniku požiaru. V takomto prípade treba konanie nájomcu posúdiť ako konanie bez príkazu a nájomca má právo len na náhradu potrebných nákladov, ktoré vynaložil pri odvracaní škody a na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

Ako si môžem žiadať preplatenie nákladov?
Zákon exaktne neurčuje akým spôsobom požiadať o preplatenie. Najdôležitejšie je vedieť sa dohodnúť so samotným prenajímateľom a vyzvať ho napr. písomne. Nájomca má zákonnú povinnosť vzniknuté náklady na opravu preplatiť, inak by šlo o bezdôvodné obohatenie nájomcu. V prípade, že opravy, ktoré boli riadne oznámené a vykonané pre nečinnosť prenajímateľa nebudú z jeho strany uhradené ani po výzve, je možné sa obrátiť na súd so žalobou o vydanie bezdôvodného obohatenia.

Zdroj: Združenie pre lepšiu správu bytových domov