V každom bytovom dome, ktorý má na svoju správu zriadené spoločenstvo vlastníkov, je pozícia predsedu spoločenstva nepochybne významnou funkciou. V zmysle ust. § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,BytZ“) mu totiž patrí právomoc rozhodovať o všetkých záležitostiach spoločenstva, ktoré nie sú BytZ, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva zverené inému orgánu spoločenstva.

Predseda ako štatutárny orgán spoločenstva má tak s ohľadom na vyššie uvedené zákonné ustanovenie v oblasti výkonu správy domu pomerne rozsiahle rozhodovacie a riadiace kompetencie. Málokto si však uvedomuje, že pozícia predsedu nie je len o rozhodovaní vo vzťahu k otázkam správy v bytovom dome, ale je tiež spojená so širokým spektrom právnych povinností uložených zákonom, zmluvou o spoločenstve či stanovami spoločenstva vrátane zodpovednosti predsedu za bezporuchový chod spoločenstva.
Predsedu spoločenstva možno vo všeobecnosti zadefinovať ako fyzickú osobu zvolenú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ktorá je oprávnená konať v mene spoločenstva a riadiť jeho činnosť. Možnosť vykonávania funkcie predsedu je tiež podmienená existenciou vlastníckeho alebo spoluvlastníckeho práva aspoň k jednému bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a čistým výpisom z registra trestov – tzv. bezúhonnosťou.

Aké povinnosti má predseda spoločenstva?
Ako sme uviedli vyššie, povinnosti predsedu možno v najvšeobecnejšej rovine rozdeliť na zákonné a tzv. dohodnuté, resp. zmluvné. Čo sa týka zákonných povinností predsedu, tieto sú predmetom úpravy všeobecne záväzných právnych predpisov, pričom nejde len o početné ustanovenia formulované v BytZ, ale aj o množstvo povinností v zmysle osobitných zákonov, napr. zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi, zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti, zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov atď. Tzv. dohodnuté alebo zmluvné povinnosti predsedu spoločenstvá sú tie, ktoré mu uloží zhromaždenie vlastníkov a ako také sú spravidla obsahom zmluvy o spoločenstve, prípadne aj stanov spoločenstva.
Jednotlivé povinnosti predsedu pritom ani zďaleka nie sú jednoduchými činnosťami. Naopak, aby ich predseda mohol riadne a zodpovedne vykonávať, musí mať prehlaď tak v daňovej, ako aj v právnej, ekonomickej, účtovnej, technickej či inej agende. Optimálny predseda by mal taktiež oplývať komunikačnými a manažérskymi zručnosťami, či schopnosťou riešiť krízové, konfliktné a mimoriadne situácie spojené s výkonom správy bytového domu.

Z čoho uhrádzať náklady na vzdelávanie a členské v ZLSBD?
Kde má však takéto vedomosti získať novozvolený predseda, ktorému bolo odovzdané predsedníctvo bez akéhokoľvek vysvetlenia či zaučenia? Má si hradiť školenia, kurzy a prednášky zo svojich vlastných finančných prostriedkov? Máme totiž za to, že predseda vykonáva svoju funkciu predovšetkým pre samotných vlastníkov, ktorí sú takto oslobodení od povinnosti zabezpečenia správy iným spôsobom (prostredníctvom správcu ako tretieho nezávislého subjektu) a tiež aj od poplatku za výkon externej správy domu. Vzdelanosť a všeobecný odborný prehľad predsedu zároveň spravidla zabezpečia aj právne a fakticky vyhovujúcu správu spoločného majetku vlastníkov.
Fond prevádzky, údržby a opráv má presne určený rámec, na ktorý je možné ho použiť. Ide o ustanovenie § 10 ods. 3 BytZ, v zmysle ktorého nie je možné tieto náklady hradiť z fondu, preto odporúčame uhrádzať poplatok za výkon správy, ktorý v prípade SVB predstavuje skupinu príjmov, z ktorých je možné hradiť bežnú réžiu SVB a teda aj náklady na vzdelávanie ako predsedu, tak aj členov rady. Rovnako je možné z tohto príjmu SVB hradiť napr. členský príspevok v našom združení. Ak sa poplatok na výkon správy spoločenstva vlastníkmi nehradí, resp. sa nerozhodli podľa § 14b ods. 1 písm. d) na jeho hradení, je čerpanie prostriedkov určených na vzdelávacie predsedu, na réžiu chodu SVB a prípadne aj na členské príspevky v združení, hradiť na základe rozhodnutia vlastníkov, ktoré sa vyúčtujú v ročnom vyúčtovaní. Odporúčame však tak uskutočniť až po predchádzajúcej dohode so samotnými vlastníkmi, kde sa určí rozpočet na takéto aktivity. Optimálnym riešením je tiež úprava predmetných záležitostí priamo v Zmluve o spoločenstve.

Z praxe fungovania spoločenstiev je nám tiež známe, že ,,písané“ povinnosti predsedu predstavujú iba zlomok z činností, ktoré v rámci svojej funkcie reálne vykonáva. S jeho činnosťou je totiž nerozlučne spojená aj samotná komunikácia s vlastníkmi, ktorá je častokrát veľmi náročná už len z toho dôvodu, že predseda je taktiež jedným z vlastníkov bytu alebo nebytového priestoru a v bytovom dome väčšinou aj reálne býva.

Nezvyčajnou nie je ani situácia, v rámci ktorej vlastníci vo večerných hodinách zaklopú na dvere predsedu s požiadavkou, aby v danom momente vyriešil ich neodkladný problém, či už zdanlivý alebo ozajstný. Funkcia predsedu je tiež
• o riešení sporov medzi vlastníkmi,
• prípravách na zhromaždenia, ktoré spravidla vedie,
• písomných hlasovaniach,
• investičných akciách nevyhnutných pre bytový dom, získavaní tých najlepších cenových ponúk,
• odpočtoch podružných meračov,
• o čase strávenom s revíznymi technikmi a údržbármi.

Ak by sme sa pokúsili zosumarizovať všetky povinnosti a faktické úkony bežného predsedu spoločenstva, bolo by to možno aj na knihu. Na všetky uvedené činnosti si musia predsedovia navyše vyhradiť čas, a to mnohokrát na úkor svojich súkromných záležitostí, či už je to rodina, práca alebo voľnočasové aktivity.

Zodpovednosť predsedu spoločenstva
Okrem množstva vyššie špecifikovaných činností predsedu nemožno na tomto mieste opomenúť ani jeho zodpovednosť formulovanú ustanovením § 7c ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého: ,,Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.“ V zmysle tohto zákonného ustanovenia zodpovedá predseda za škodu spôsobenú tak úmyselne ako aj neúmyselne, a to celým svojím majetkom. Nakoľko zodpovednosť ustanovenú zákonom nie je možné prenášať na iný subjekt, táto sa týka aj tých činností správy domu, ktoré vykonáva externá spoločnosť alebo tretia osoba, najčastejšie na základe mandátnej zmluvy uzatvorenej podľa §566 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (napr. vedenie účtovníctva, vymáhanie pohľadávok atď).
V Združení pre lepšiu správu bytových domov sa venujeme zodpovednosti predsedu spoločenstva, a preto je každé SVB ako člen ZLSBD poistené v oblasti čistej finančnej škody až do výšky 100 000 EUR.

Ako je to s odmenou predsedu spoločenstva?
Mnohí predsedovia spoločenstiev vykonávajú svoju funkciu bez nároku na odmenu, predovšetkým z obavy pred vlastníkmi a ich útokmi typu: ,,Dal som ti odmenu, teraz rieš všetky moje problémy a trápenia.“ Toto zmýšľanie je však v zmysle nášho názoru nesprávne. S ohľadom na výpočet značného počtu činností a povinností predsedu a tiež s ohľadom na jeho široko koncipovanú zodpovednosť za prípadnú škodu spôsobenú v súvislosti s výkonom jeho činností je totiž nepochybné, že mu za výkon funkcie na úkor svojho času a vynaloženej energie patrí viac ako len poďakovanie. Finančnú odmenu predsedu navyše predpokladá aj samotný BytZ, a to v ustanovení § 14b ods. 1 písm. d), v zmysle ktorého o jej výške (t. j. nie o tom, či mu vôbec bude priznaná) rozhoduje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Finančná odmena štatutára je tiež bežnou zvyklosťou v obchodných spoločnostiach, odborných združeniach či v iných organizáciách, pre fungovanie ktorých je vzdelaný, efektívny a schopný štatutár kľúčovým orgánom.
Čo sa týka samotnej výšky odmeny predsedu, táto by mala byť primeraná miere jeho zodpovednosti pri výkone činnosti, veľkosti a geografickému umiestneniu bytového domu ale tiež tomu, v akom rozsahu vykonáva činnosti správy bytového domu samostatne, resp. v akom rozsahu ich odplatne prenáša na tretie subjekty prostredníctvom vyššie spomenutých mandátnych zmlúv.
Pri vyplácaní odmeny predsedovi je potrebné podotknúť, že predsedníctvo je volená funkcia, ktorá nespadá pod režim zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce. Predseda totiž nepracuje na zmeny (ranná, nočná, poobedná), nemá stanovený pracovný čas, nedisponuje pracovnou zmluvou, funkciu vykonáva až do odvolania alebo do uplynutia funkčného obdobia. Môže byt odvolaný, pričom do momentu odvolania, má právo na odsúhlasenú odmenu. Inými slovami, predseda nie je zamestnancom spoločenstva a neplní príkazy zamestnávateľa.

Evidujeme veľa spoločenstiev, kde je odmena predsedovi vyplácaná na základe dohody o vykonaní práce, dohody o pracovnej činnosti alebo príkaznej zmluvy, čo je však veľkou chybou.

Prečo nie dohodu o vykonaní práce a dohodu o pracovnej činnosti?
Obidve zmluvy sa uzatvárajú v zmysle zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce. Dohoda o vykonaní práce sa môže uzatvoriť s fyzickou osobou, ak rozsah práce (pracovnej úlohy), na ktorý sa táto dohoda uzatvára, nepresahuje 350 hodín v kalendárnom roku. Túto zmluvu je možné uzatvoriť na maximálne 12 mesiacov. V dohode o vykonaní práce musí byť vymedzená pracovná úloha, dohodnutá odmena za jej vykonanie, doba, v ktorej sa má pracovná úloha vykonať, a rozsah práce, ak jej rozsah nevyplýva priamo z vymedzenia pracovnej úlohy. Ak máte podpísanú dohodu o pracovnej činnosti, môžete vykonávať pracovnú činnosť v rozsahu najviac 10 hodín týždenne. Ani jedna z uvedených zmlúv nie je vhodná, nakoľko je predseda vo funkcii 24 hodín denne počas celého obdobia 3 rokov. Ak by na bytovom dome nastala havária a predseda takúto činnosť nemá uvedenú v popise práce, nemal by ju vykonať. Dobre vieme, že sa na bytovom dome stávajú nečakané problémy ako napríklad porucha na kanalizačnej odbočke, prasknutý ventil a pod. Všetky tieto poruchy rieši vždy predseda a bohužiaľ často aj vo večerných hodinách.

Prečo nie príkazná zmluva?
Príkazná zmluva sa uzatvára v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a zmluvou sa príkazník zaväzuje, že pre príkazcu obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predovšetkým ide o zmluvu, ktorej predmetom je vykonanie príležitostnej činnosti. Pri príkaznej zmluve by nemalo ísť o pravidelnú činnosť. Funkcia predsedu si vyžaduje pravidelné činnosti, a preto neodporúčame jej uzatvorenie pri takejto funkcii. Z praxe vieme, že predsedovia tieto zmluvy podpisujú, vyplatia sa odmeny a následne zmluvy zaniknú. Toto sa na niektorých bytových domoch opakuje aj niekoľkokrát ročne. Jedná sa o neefektívne a nesprávne riešenie.

Správne riešenie
S ohľadom na uvedené, odporúčame dohodnutú odmenu poukázať predsedovi na účet alebo v hotovosti, avšak v plnej výške priznanej rozhodnutím vlastníkov. O tom môže rozhodnúť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov iba na zhromaždení alebo v písomnom hlasovaní. Následne sa o tomto hlasovaní vyhotoví zápis, ktorý bude podkladom k jednotlivým úhradám. Predseda si predmetné príjmy následne zdaní samostatne, a to vo svojom daňovom priznaní.
Napriek skutočnosti, že je práca predsedov častokrát časovo aj psychicky náročná, pevne veríme, že im tento príspevok prinesie nové obzory a poslúži aj ako obhajoba pred vlastníkmi, prečo si za výkon funkcie vypýtať primeranú odmenu. Tá totiž každému predsedovi nepochybne patrí.

Zdroj: JUDr. Mgr. Marek Perdík a Miroslav Rešeta, ZLSBD