apríl 12, 2021

Login to your account

Username *
Password *
Remember Me
Foto: ilustračné Foto: ilustračné Autor: Radomír Kreheľ

Povinnosti správcov a predsedov spoločenstiev v súvislosti so zimnou údržbou bytových domov

Zima síce naplno ešte neprejavila svoju silu na celom území Slovenska, avšak v severnejších častiach republiky správcom spôsobujú vrásky na čele výdatné snehové prehánky, preto nie je na škodu pripraviť sa na zimu na celom území Slovenska, aby sme nezostali po nápore snehu prekvapení ako naši cestári. Najčastejším problémom vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú neudržiavané chodníky a prístupové cesty k bytovým domom. Predseda spoločenstva či správca bytového domu však musí v zimných mesiacoch bojovať s ďaleko väčšími problémami ako sú len neudržiavané chodníky. Tichým nepriateľom je najmä strecha bytového domu, z ktorej visia cencúle, či opadáva prebytočný namrznutý sneh. Výnimkou nie sú ani zašpinené spoločné priestory bytového domu. Mokré a klzké plochy si často vyžiadajú nebezpečný pád a následný, často dlhodobý ťažký zdravotný úraz.

Kto zodpovedá za odpratanie snehu?
Každoročným problémov správcov súvisiacim so snehom bola práve zákonná povinnosť odpratania snehu z chodníkov pred bytovým domom. Od nadobudnutia účinnosti zákona č. 106/2018 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon o prevádzke vozidiel v cestnej premávke a zasahuje aj do znenia zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (ďalej len ako „cestný zákon“) boli vlastníci bytov a nebytových priestorov odbremenení od zabezpečenia tejto povinnosti. Novela zákona č. 106/2018 Z. z. účinná od 20. mája 2018, upravuje v zmysle § 9 cestného zákona ods. 2 nasledovné: „Závady v schodnosti miestnych komunikácií určených pre chodcov alebo v schodnosti chodníkov sú bez prieťahov povinní odstraňovať správcovia miestnych komunikácií.“.

Zákon rovnako tak priamo vymedzuje zodpovednosť za prípadne vzniknuté škody na majetku a zdraví, za ktoré sa zodpovednosť preniesla na správcov miestnych komunikácií: „Správcovia miestnych komunikácií zodpovedajú za škody, ktorých príčinou boli chyby v schodnosti miestnych komunikácií určených pre chodcov alebo v schodnosti chodníkov okrem prípadu, že preukážu, že nebolo v medziach možnosti tieto chyby odstrániť ani na ne predpísaným spôsobom upozorniť.“

Foto: ilustračné, autor Radomír Kreheľ

Novelou zákona síce prešla formálna zodpovednosť za zimnú údržbu na správcu miestnych komunikácií, avšak v nejednom meste a obci sa aj napriek tomu po vyše dvoch rokoch od prijatia novely nájdu chodníky pred bytovými domami, ktoré ako-keby „nikomu“ nepatrili. Bezpečnosť vlastníkov je na prvom mieste, preto si obyvatelia bytových domov častokrát odsúhlasia zabezpečenie zimnej údržby priľahlých komunikácii vo vlastnej réžií aj napriek tomu, že táto povinnosť im zo zákona nevyplýva. Čerpanie finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv na tento účel nie je možné využiť, v zmysle §10 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z, o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“), nakoľko z fondu je možné financovať len uvedené výdavky a náklady: „Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.“. Jedinou možnosťou čerpania finančných prostriedkov na zimnú údržbu chodníka v správe správcu ciest je po odsúhlasení vlastníkmi zo služieb.

Škoda spôsobená snehom
Vlastníci nehnuteľnosti a správcovia zodpovedajú v zmysle zákona za škodu, ktorá vznikla na zdraví či majetku v dôsledku poľadovice, uvoľneného cencúľa či kúsku zľadovateného snehu uvoľneného zo strechy bytového domu. Tichú hrozbu predstavuje sneh na strechách bytových domov, keďže nikomu „nezavadzia“ a neobťažuje, len málo vlastníkov si dokáže predstaviť, aké fatálne následky môže mať. Výdatná snehová pokrývka vystavuje strešnú konštrukciu zaťaženiu až 100kg/m2, v horských oblastiach toto zaťaženie môže byť až trojnásobné. Pri odmäku a opätovnej námraze" sa hustota snehu zvyšuje, čo predstavuje narastajúcu záťaž na strešnú krytinu a celkovú konštrukciu. Približne 20cm vrstva zľadovateného snehu môže mať váhu okolo 200kg/m2. Posuv takejto snežnej masy po streche môže byť nebezpečný z pohľadu škody spôsobenej na majetku alebo zdraví, s čím súvisí prevenčná povinnosť vlastníkov, konať tak, aby škodu nespôsobili v zmysle §415 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „OZ“): „Každý je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na zdraví, na majetku, na prírode a životnom prostredí.“.

Väčšina bytových domov bola konštruovaná s vodorovnou strechou aj z dôvodu zamedzenia zosuvu nadbytočnej snehovej vrstvy. Avšak aj vodorovné strechy treba pravidelne udržiavať, aby sa predišlo netesnosti plášťov, zatekaniu, či kondenzácií vodných pár pod strešnou krytinou. Pravidelná údržba a odpratanie väčšej vrstvy snehu z plochých striech je kľúčom k predĺženiu životnosti strešných krytín celkovej stability. Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie č. 532/2002 Z. z. v § 26 ods. 6 uvádza nasledovnú povinnosť zachytávačov snehu na strechách domov: „Šikmá strecha stavby so sklonom strešných rovín strmšia ako 25o musí mať zachytávač zosúvajúceho sa snehu.“ Táto podmienka je stavebníkmi častokrát ignorovaná, na základe čoho dochádza k početným majetkovým škodám.


Estetika vs. bezpečnosť
Najnovšie trendy v architektúre búrajú hranice fantázie a stavebných možností aj na úkor funkčnosti. Moderné budovy musia spĺňať rôzne stavebné normy, aby bolo umožnené ich užívanie a dosiahnuté vydanie kolaudačného rozhodnutia. S výškou budovy rovnako stúpa aj riziko nebezpečenstva úrazu z dôvodu zasiahnutia pádom ľadu, cencúľu či snehu zo strechy bytového domu. Cencúle sú podstatne ťažšie a pevnejšie ako snehová pokrývka nahromadená na okrajoch budovy. Tieto zimné „dekorácie“ môžu pri páde spôsobiť vážne škody na majetku a zdraví ba až smrť. Cencúle vznikajú najmä následkom extrémnych teplotných výkyvov, najčastejšou príčinou ich tvorby, je ale zle zaizolovaný strešný systém s veľkými tepelnými stratami, ktoré rozpúšťajú nahromadený ľad, ktorý následne steká a na okrajoch budovy a parapiet opäť mení svoje skupenstvo na tuhé vplyvom mrazu. Za rizikovú sa považuje najmä náveterná strana budovy pri členitých fasádach, kde sa zachytávajú kvapôčky vlhkosti, ktoré vplyvom nízkych teplôt namŕzajú a tvoria tzv. ľadovú škrupinu na budove, ktorá opäť vplyvom tepelných zmien odpadá a to v celých plátoch. Navyše keď sa k hmotnosti ľadového kusu pripočíta rýchlosť a výška, z ktorej padá môže spôsobiť značne veľké škody. Najsmutnejším faktom, je že problémami s izoláciou a tepelnými mostami nečelia len staršie budovy, ale častokrát nové, tesne po kolaudácií, kde sa stavebné nedostatky odhaľujú až zabývaním.

Hlavným problémom je ale osadenie lešenia alebo inej veci, ktorá dokáže zabrániť prípadnému nešťastiu. A v tomto momente vzniká problém v autorskej rovine Keďže je vizualizácia stavby predmetom autorských práv, nie je možné vždy a bez problémom zasiahnuť alebo doplniť konštrukciu stavby tak, aby zodpovedala bezpečným štandardom. Moderný svet sa tak bude musieť popasovať aj s týmto problémom a opäť to bude správca bytového domu, ktorý sa bude musieť rozhodnúť, ktorým smerom sa bude uberať.

Rady odborníka na poistenie
Najmä zo striech bytových domov uvoľnený sneh môže spôsobiť škodu na majetku v podobe rozbitého čelného skla na automobile zaparkovanom v tesnej blízkosti bytového domu. Práve na takéto prípady je dobré myslieť vopred a uzavrieť poistnú zmluvu, ktorá bude pokrývať aj škody zo zodpovednosti voči tretím osobám. V rámci uplatnenia havarijného poistenia riešia poisťovne regresné náhrady od osoby zodpovednej za zavinenie škodovej udalosti. V prípade, keď už dôjde ku škode, je nevyhnutné kontaktovať poisťovňu s ktorou majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome uzavretú poistnú zmluvu a informovať sa ako ďalej postupovať. Ako uvádza Daniel Ferdinandy z Ferdinandy Consuting s.r.o., ktorý poskytuje komplexné služby v oblasti poisťovníctva, so špecializáciou na poistenie bytových domov: „Pravda je ale taká, že aj keď auto, ktoré bolo poškodené, má uzatvorené havarijné poistenie a majiteľ auta si škodu nechá preplatiť z havarijného poistenia, poisťovňa, kde je auto poistené, škodu preplatí, ale tým, že poisťovňa vie, kto je vinník, tak si škodu bude regresovať od vinníka, čiže od bytového domu, ktorý danú škodu spôsobil. Vlastník poškodeného motorového vozidla si bude taktiež nárokovať od bytového domu škodu, ktorá mu spôsobila uplatnením havarijného poistenia tzv. spoluúčasť, ktorú mal v poistení a po oprave auta túto spoluúčasť uhradil z vlastného vrecka. Bežná výška spoluúčasti pri havarijnom poistení je 5%, najmenej však 166 Eur. Čiže okrem poisťovne, ktorá si regresom bude vymáhať škodu osoby zodpovednej za spôsobenú škodu, čiže od bytového domu, tak aj poškodený majiteľ automobilu si od bytového domu bude vymáhať spoluúčasť na havarijnom poistení. V praxi to znamená, že či auto, ktoré poškodil bytový dom má alebo nemá havarijné poistenie, aj tak bytový dom, ktorý je zodpovedný za spôsobenú škodu, musí škodu uhradiť, čo sa dotkne všetkých vlastníkov v bytovom dome.“

Na záver je dôležité pripomenúť, kto nesie zodpovednosť za prípadnú škodu na majetku či zdraví počas zimných mesiacov, nie je totiž jedno na „akom“ chodníku si privodíte úraz. Zodpovedným za namrznutý chodník, je vždy jeho vlastník z čoho automaticky vyplýva aj povinnosť údržby chodníka v zmysle cestného zákona.

Ak sa vlastníci dobrovoľne rozhodnú udržiavať chodník z dôvodu nedostostatočnej údržby zo strany správcu cesty (teda mesta alebo obce), za prípadný úraz na takomto chodníku nenesú zodpovednosť, nakoľko nie sú povinní zabezpečiť jeho údržbu. Ak si však privodíte úraz na schodoch do bytového domu z dôvodu neošetrenia schodov voči námraze, za spôsobenú škodu na zdraví či majetku nesie zodpovednosť správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov.

Zdroj: ts Združenie pre lepšiu správu bytových domov

Reklama

Spravodajstvo - video archív

Spravodajstvo

Spravodajstvo


Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo

Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo
Spravodajstvo